違章建築物的定義

我國對於建築物的新建、增建、改建、修建及拆除，係採法律規制的管理手段，亦即，建築物如上開建築行為，都須先取得主管機關的許可，才屬合法的建築行為，之後才能取得相關的建築物使用執照及依法辦理建物所有權第一次登記。反面而言，所謂「違章建築物」，即指未經報主管機關許可即自行建築的建築物。

違章建築物，於法律上仍可交易買賣

依據契約自由原則，及在不違反民法第71條規定下，買賣之標的物並無太大之限制。而在司法實務上，有最高法院48年台上字第1812號判例及 50 年台上字第 1236 號 判例表示：「違章建築物雖為地政機關所不許登記，尚非不得以之為交易之標的，原建築人出賣該建築物時，依一般規則，既仍負有交付其物於買受人之義務」。因此，於實務上，違章建築物仍可交易買賣。

違章建築物之有權表彰證明

違章建築物既然無法向地政機關辦理所有權登記，自然就沒有地政機關所核發的建物所有權狀。違章建築物的所有權人，是指原始出資興建建物之人，其後手取得的是「事實上處分權」，所謂「事實上處分權」係指「對房屋無所有權而對之全部有事實上之處分權能而言」。「事實上處分權」與「所有權」在法律意義上，仍有差異。那取得「事實上處分權」之人，在無法辦理所有權登記下，又要如何證明自已是有權之人呢？實務上常見的舉證方式係以房屋稅上納稅義務人之記載，證明自己為有「事實上處分權」。但依照房屋稅條例第3條規定：「房屋稅是以附著於土地之各種房屋，及有關增加該房屋使用價值之建築物，為課徵對象。」因此，違章建築物是因該建物已實質存在，具備課稅要件，所以違章建築物在未拆除前，應課徵房屋稅，而承擔房屋稅的納稅義務人，雖然依照一般經驗，通常為該違章建築物的所有權人，不過房屋稅納稅義務人記載的效力，並沒有如土地法第43條規定之絕對效力。因此，除了房屋稅上的納稅義務人記載之外，仍應檢視其他證據，例如前後手間之買賣契約，方能確定是否為違章建築物之真正「事實上處分權」人。另外，附帶說明的是，繳納房屋稅，僅表示履行納稅義務，不能據以使違章房屋變成合法。

違章建築物買賣常見爭議之一：買賣後，違章建築物被報拆，可以找前手求償嗎？

民法第354條第1項前段規定：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。」違章建築物倘若經主管機關拆除，客觀上即無法再使用，屬於物有瑕疵情形，並無疑義。但民法第355條第1項同時亦規定：「買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。」因此，如果買受人在購買違章建築物時，已知將來會有被拆除的風險而仍然願意購買，則出賣人就不負物之瑕疵擔保責任。但如果出賣人對於違章一事有故意不告知或隱匿或保證絕無違章者，則買賣後倘若發生被報拆情事，出賣人就須負物之瑕疵擔保責任。