自2023年起施行的「新青年安心成家房貸」（俗稱新青安貸款）引發購屋熱潮。然而，中央銀行於2024年9月20日宣布第七波「選擇性信用管制措施」（即限貸令），使銀行放貸條件趨嚴，限制購屋貸款成數及寬限期，並透過銀行法第72條之2，控制住宅建築及企業建築放款總額。此舉固然可抑制炒作與過度槓桿，但在預售屋交易中卻引發重大影響。由於交屋款大多仰賴貸款支付，限貸令導致貸款不足時，買方往往因資金斷裂而違約，進而出現解約潮，衍生諸多法律爭議。

一、預售屋買賣契約特性與風險

預售屋交易係「先買後蓋」，付款通常採分期方式：買方先繳約20%–30%的自備款，其餘70%–80%須依賴銀行貸款。貸款能否核准、成數高低，常成為履約的關鍵。若契約未明確規定責任歸屬，實務上多傾向認為貸款風險由買方承擔。因此，當政策因素導致貸款成數驟降（例如由原本可貸8成減至6成），買方是否應承擔違約責任，正是限貸令爭議的核心。

二、買方主張貸款不足可否免責？

1、依內政部頒佈的「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」（下稱預售屋定型化契約注意事項）第18點有針對貸款金額少於預定貸款金額時就差額給付的約定，但該約定僅限雙方仍要繼續履行契約的情況，如果違約的是買家，建商通常會選擇解除契約並沒收違約金，以便迅速轉售，避免損失。

2、又依民法第225條規定，債務人因不可歸責事由致不能履行者，不負損害賠償責任，有部分判決認為限貸令屬於央行的政策改變，不可歸責於兩造（臺灣高等法院105年度重上字第311號、106年度重上字第708號民事判決參照）。

3、惟近期諸多判決認為，縱使是政府政策改變，貸款不足是買方有無籌集資金能力問題。尤其契約如已明載風險自負條款時，更無從主張不可歸責。（最高法院107年台上字第1533號、臺灣高等法院106年度上易字第312號、106年度上字第571號、臺灣臺中地方法院100年度重訴字第89號民事判決、107年度重訴字第746號民事判決、臺灣苗栗地方法院114年度訴字第97號民事判決參照）

三、買方無法核貸，賣方是否可以解除契約並沒收違約金？

（一）建商可以解除契約

倘若買家因無法核貸而認為可歸責時，實務上建商多以民法第226條、227條、第254條先以存證信函催告、並解除契約。如有違約金之約定，也會一併發存證信函通知保管價金的銀行或建經公司依照契約沒收價款作為違約金。

（二）違約金沒收不能超過房地總價的15%

實務上買賣預售屋都是分階段繳納款項，比如說簽約時繳納10%，使用執照下來再繳納5%，對保後再繳納5%，交屋後再繳納剩下的80%，按照預售屋定型化契約注意事項第24點第4項規定，買家違約時，最高違約金不能超過房地總價的15%，因此，解約當時買方的已繳納款項只有10%，那建商就只能沒收這些已繳納的10%作為違約金，不可以再要求買方給付不足的5%。

四、買方是否可請求酌減違約金？

（一）違約金的定性，端視契約內容如何規範，可分為「損害賠償總額預定性違約金」與「懲罰性違約金」：：

1、按「違約金之性質可區分為『損害賠償總額預定性違約金』及『懲罰性違約金』，其效力各自不同，前者係以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額，後者則以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之，如無從依當事人之意思認定違約金之種類，即依民法第250條第2項之規定視為損害賠償總額預定性違約金。」(臺灣高等法院112年度上字第971號民事判決參照)。

2、若有記載「處罰」，有部分實務見解認定屬於懲罰性違約金（最高法院102年度台上字第291號判決、臺灣高等法院113年度上易字第786號民事判決、臺灣士林地方法院111年度重訴字第3號民事判決參照）。

3、惟若無懲罰性違約金之記載（最高法院111年度台上字第547號民事判決、臺灣高等法院高雄分院114年度上易字第75號民事判決參照）則多以損害賠償總額違約金加以定性，其區別在於懲罰性違約金並非損害賠償預定性質，而係為防免上訴人事後毀約或怠於履約，另課與其強制履行之懲罰性義務；但損害賠償違約金則要舉證有無損害，藉以判斷是否有違約金過高的問題。

（二）違約金過高的救濟：

依民法第252條，違約金約定過高時，法院得酌減之。因此首應檢視違約金之約定是否逾越內政部公告之預售屋契約範本，若契約約定之違約金與房地總價比例超過15%，買方應有機會就超過的部分請求返還。但法院認為債務人（即買方）應負有舉證違約金過高的責任（最高法院112年度台上字第1605號判決意旨參照）。常見法院認定為約金過高的情形如：

1、已繳款占房價比例過高（例如超過兩成以上）。

2、建商在解除後仍可再行轉售房屋，實際損失有限。

3、違約金約定明顯超過市場行情。

4、買賣一個月後就解除契約，隨即售出，並無任何跌價損失（臺灣台北地方法院113年度訴字第7426號民事判決參照）

5、未與買方簽訂買賣契約，賣方亦因此無需履行其後續應提供之簽訂買賣契約、協助雙方辦理貸款抵押、繳稅過戶、點交房屋等簽約、協辦履約等勞務（臺灣臺北地方法院112年度訴字第3790號民事判決參照）

6、賣方雖因給付遲延而受有相當之損害，然尚未將系爭土地辦理所有權移轉登記予買方。（臺灣臺北地方法院111年度重訴字第232號民事判決參照）

由此可見，雖然貸款不足多被視為買方責任，但買方仍可主張違約金過高，請求法院酌減。

五、結論

限貸令對預售屋交易影響深遠。由於交屋前往往需時多年，買方可能因經濟壓力或房價下跌而欲解約，建商亦可能因擔心買方無法履約而解除契約，實屬常見。惟契約通常載明解約違約金條款，買方若輕率解約，恐蒙受重大損失，故解約前宜審慎評估，以降低風險並爭取返還價款。

因此，建議買方簽約前應仔細檢視貸款條件、違約金約定及自備款能力，如遇爭議，仍可檢視違約金是否過高並請求酌減，建商則宜合理揭示風險，以減少爭議。若發生違約或解約，可循調解或訴訟解決。