疫情下的情事變更與不可抗力

本月雙北市爆發新冠肺炎（COVID-19）群聚及確診案例增加，立即採取提高三級警戒，而市民的許多經濟活動因此而受到影響。在疫情轉為嚴雋的期間，許多企業及民眾的經濟活動尚未受到實質影響，但隨著三級管制期間的延長、確診數居高、醫療量能吃緊，民眾的低度經濟活動勢必對於多數企業甚至民眾可說是一大壓力。

    對於企業而言，提供產品及服務乃是主要企業經濟目的，但是對於突然的封城等人流管制政策所導致工廠端的生產遲延的斷鏈問題，將造成交貨遲延或無法供貨可能違約的風險，例如：工廠停工、缺工要求延期或免於履約；原料短缺價格上揚要求調整原定價格；物料短缺上游供應商無法提供關鍵零組件，導致工程延宕，要求延展工期等等。

    然針對新冠疫情是否能構成一般契約的不可抗力、不可歸責事由及情事變更等問題：

一、情事變更原則與不可抗力、及契約不可歸責事由為由之法律依據

    (一) 情事變更原則：

    依照我國民法第227條之2第1項規定，「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果」情事變更原則適用之要件1. 法律關係成立後，情勢發生變更；2. 該情事變更之發生，非當事人所得預料；3. 依原定法律效果履行或實現，顯失公平。且情事變更與否，係外在客觀事實決定之，與可否歸責於當事人之事由無關。

    依照前開情事變更的判斷要件，由於疫情爆發並蔓延，若契約系於此前所簽訂，應可認定係於法律關係成立後，情勢發生變更。此外，疫情出現，難以預料，如果要求履行或實現會顯失公平者，例如：口罩製造商因為去年疫情發生政府控管、徵收口罩，因此製造商無法對客戶如期履約，則應可主張構成情事變更。

    英美法系有一個類似概念稱做hardship，主要在處理締結契約之後發生不可預見情形，以公平調整契約雙方權利義務的條款，包含增減給付或變更給付內容。

    惟若疫情尚未動搖締約基礎，則尚無法構成情事變更，例如疫情雖然蔓延，但契約履行地並非疫區或管制區、疫情影響時間亦屬短暫，且原本營業收入長期不理想，顯見影響收入之因素非僅疫情單一因素，從社會客觀事實及法律秩序安定性立論，疫情之影響尚未達動搖本件締約基礎之程度，故若據此請求終止契約，不符公平原則；又主張情事變更原則請求終止契約，亦屬無據(臺灣高等法院94年度上字第86號判決)。因此，為何有許多民眾跟銀行要求暫免履行房貸、或是租約不履行給付租金，目前，都不認為疫情的影響尚不能動搖租金或借款返還唯一因素，恐無法主張。

    (二) 不可抗力/不可歸責

    契約訂立後，若發生不可抗力、不可歸責事由時，民法第225條規定「不可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債務人免給付義務」、同法第230條規定「因不可歸責於債務人之事由，致未為給付者，債務人不負遲延責任」等。但是，如何區別該二者？

按所謂「不可抗力」，依司法實務之見解，係指人力所不能抗拒之事由，即任何人縱加以最嚴密之注意，亦不能避免者而言，亦即該事變之發生，由於外界之力量，而非人力所能抵抗者，舉凡天災、地變等非人力所能抗拒之因素均屬之，至於個人年老臥病則非屬不可抗力之情形（最高法院 95 年度台上字第 1087 號、86  年度台上字第 442號判決、最高行政法院 101年度裁字第 762  號裁定參照）。

而不可抗力與不可歸責分屬不同概念，不可歸責於當事人之因素，未必即屬於不可抗力因素，故是否屬於不可抗力因素，與該因素係由何人造成之可歸責性判斷，係屬二事。（最高行政法院 105  年度判字第597 號、104 年度判字第 494  號判決參照）。

因此，不可抗力事由多認為係屬不可歸責於雙方當事人之情形，且實務上於契約中亦常將此二種事由並列約定為責任除外條款。例如：不可抗力導致原預定的產品交貨因為政府邊境管制措施而無法出貨，或是因為疫情嚴重到工廠死亡或確診人數導致產線全面停擺。

二、現在該做什麼？

    (一) 檢視合約是否有情事變更、不可抗力條款等免責約定

    在國際貿易買賣契約上，不可抗力條款(Force Majeure Clause)是合約常見的條款，也是法律條款中的用語，在國際貿易中因為各國法律或有不同的規定，但基本精神相同，主要是指發生突發無法預期的事件，任何人縱使加以最嚴密的注意，也不能避免，並非人力所得預防或抵抗，例如天災、地變，或戰爭、罷工、政府禁令等。不可抗力可作為免責條款，在此種突發而無法阻止的不可抗力事變發生時，可使受到不可抗力事變而違約的一方，免除部分或全部合約責任。

    (二)ICC示範條款提供適用準則

    國際商會（International Chamber of Commerce）特別針對疫情可能適用不可抗力條款的爭議，曾經特別發佈2020年3月版示範條款，就契約中常見不可抗力條款之定義及適用，提供適用準則( https://iccwbo.org/content/uploads/sites/3/2020/03/icc-forcemajeure-hardship-clauses-march2020.pdf )。

    依照國際商會就「不可抗力」之定義，不可抗力必須同時具備三大要件：(一)無法合理預見、(二)超過合理控制範圍、(三)對於損害結果無法合理避免或克服。國際商會示範條款並列舉了七大類不可抗力事件，除涵蓋天災、地變，或戰爭、罷工、政府禁令等常見不可抗力事件外，其中有兩類與Covid-19有關而可能適用的具體事件：包含政府措施(act of authority)或遵守法律或政府命令的行為(compliance with any law or government order)，以及瘟疫（plague）或流行病（epidemic）兩類。

    所謂政府措施，國家的禁治人流移動或是禁止店內餐飲消費等命令或管制，為了避免觸犯相關的健康或安全法令而遵守管制而不履約，有可能構成不可抗力事件；此外，以疫情爆發的速度及範圍，可能該當於流行病等不可抗力事件。

    (三)應遵守不可抗力發生後通知對方的規定，並保留適當證明

    有些契約條款多會同時要求一方於不可抗力事故發生之後，必須在一定期限內以一定的方式通知對方，或者必須提交商會或特定機構出具的證明文件，作為發生不可抗力事件的證明。因為疫情衝擊，擬主張不可抗力條款，務必留存通知記錄，並應注意合約是否有通知期限、通知方式及通知對象的要求，以免妨礙主張不可抗力條款的權利。

    (四)需注意是否有採取補救或減損措施的義務

    有些契約條款會規定：即使企業確實已經可以主張不可抗力的狀態，法院或仲裁員也會審視該方是否有依據契約採取適當的方式降低損失。英國法院就曾經認為，經銷商並未證明已盡到商業上合理的努力降低損失範圍，因此不准予援用不可抗力條款而免責。這些都是在個案當中必須要綜合衡量的因素。

三、從商業策略出發，選擇決定處理方式

    契約判斷可按以下步驟合理處置：檢視合約中是否有不可抗力條款à如有約定，判斷疫情是否屬不可抗力事件à發出通知，減少損失，保留證明à檢視合約條款是否有其他可援引的條款à若無契約相關條款，可利用法律規定的情事變更原則來處理。

    從法律上瞭解及評估自身契約的權利義務之後，在各項可能採取的措施，例如終止契約、拒絕履約或付款、要求調整契約條款、暫停出貨、啟動訴訟或仲裁程序等等，最終仍應回到商業考量，評估各項決定的成損益與風險，最出損失最少的決定。

    疫情期間祈願大家平安。

當二房東比較好嗎？

租賃住宅市場發展條例，又稱租賃專法，把企業經營的包租公納管，非企業經營者的房東也將適用新法租賃契約規定，個人房東除自行經營外，可委託租賃住宅服務業者包租代管，這就是「包租代管」制度，也是把「二房東」合法化主要規定。

「二房東條款」包含兩大規定，分別是「住宅包租契約應約定及不得約定事項」，適用於包租業與房東之間；以及「住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項」，是依「消保法」所訂定、適用於包租業與房客的定型化契約。「住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項」，明確規範「包租業」不得超收電費、必須告知凶宅資訊等規定，若違反者，除契約條款無效外，最高還可處新臺幣30萬元罰鍰。

過去惡房東像新聞上報導張淑晶事件層出不窮，包含低價承租房屋再轉租房客，卻對房客設下重重不合理的規定，包含收取超額電費以及坑殺房客等，專法上對於包租契約對於租賃雙方共同的權利義務，包括押金上限、提前終止租約、使用租賃住宅之限制、修繕、室內裝修、租賃雙方之義務及責任、租賃住宅返還及遺留物處理等均有規範，其中像是房客最在意的電費部分，則有規定包租業不得收取超過台電夏季電費最高每度金額，像是去年夏季最高電費為每度6.41元，未來則不可超過這個標準。

此外，包租業在出租時，也得強制告知物件是否為凶宅、海砂屋；押金總額最高不得超過兩個月租金，且應在租期屆滿或契約終止、交還房屋時返還房客。不過，這些專法是在規範包租業和房客，並未明文規定一般房東，消費者權益還是得要自己多加留意，但是一般房東，其實可以參考這樣的租約內容及應注意事項，以免將來衍生糾紛。

詐欺罪與債務不履行

詐欺罪與債務不履行                                                           吳宜臻  律師

天有不測風雲，人有旦夕禍福，在生意上總有不順心時，萬一有不能履約時，卻又得來一個刑事詐欺案的被告身份，在台灣司法實務上，由於提起民事訴訟請求違約者履約時，法院必須先繳裁判費即請求標的金額的1%，因此，許多債權人或被害人在尚未求償有下落前為減少損失，能省則省，都習以提起刑事詐欺罪之告訴來追究，「以刑逼民」遂成為常態。但是在詐欺罪的構成要件上究竟如何，實有必要理解。

惟刑法上詐欺罪之成立，須以行為人自始基於不法所有意圖，以詐術使人陷於錯誤而交付財物或得財產上之不法利益，始能構成。一般而言，詐欺行為往往具有民事契約之客觀形式，主觀上不法所有之意圖則深藏於行為人內心之中，不易探知，故刑事詐欺犯罪與民事債務不履行之界線常常模糊不清，難予釐清，犯罪人亦容易以此托詞卸責。即便如此，從吾人一般生活經驗研判，尚非不能將此隱藏於「民事債務不履行背後」的詐欺行為，依其手法區分為二：其一為「締約詐欺」型態，即被告於訂約之際，使用詐騙手段，讓相對人對締約之基礎事實發生錯誤之認知，而締結了一個在客觀對價上顯失均衡之契約，刑事上既使用欺罔手段，應成立詐欺罪，無庸置疑。

另一種形態則為「履約詐欺」，又可分為「純正的履約詐欺」即行為人於締約後    始出於不法之意圖對被害人實行詐術，而於被害人向行為人請求給付時，行為人以較雙方約定價值為低之標的物混充給付（如以膺品、次級品代替真品、高級貨等），及所謂「不純正履約詐欺」即行為人於締約之初，自始即懷著將來無履約之惡意，僅打算收取被害人給付之價金或款項。其行為方式多屬不純正不作為犯，詐術行為之內容多屬告知義務之違反，故在詐欺成立與否之判斷，偏重在由行為人取得財物後之作為，由反向判斷其取得財物之始是否即抱著將來不履約之故意（最高法院109年度台上字第5289號刑事判決意旨參照）。

乃行為人於訂立契約之際，即欠缺對待給付之能力或資格，或自始即抱持無履約之真意，而將對方之給付據為己有。此種詐欺行為的主要內涵實為告知義務之違反（蓋從誠信契約之角度而言，當事人履約或為對待給付之誠意及能力均為他方當事人締約與否或為相對給付時首應考  量之因素），換言之，詐欺成立與否的判斷，應偏重行為人取得他方給付後之作為，以其事後之作為反向判斷行為人取得財物或利益之始，是否即欠缺履約能力或抱持將來不履約之故意。並衡諸一般社會交易，債權人評估是否與債務人成立契約，所重視者即係債務人之信用能力、契約內的資金用途、償還款項之來源、債權擔保之確保及債務人之未來展望性等因素，是債務人之經濟信用能力，或是債務人是否具備有當時客觀可信之履約能力當屬調查詐欺之重要事項無疑。

因此，如果真的遇上違約又被告詐欺時，記得趕快回溯回當時交易時雙方洽訂過程及債務人的履約或信用狀態之證據蒐集，逐一答辯應訴，還原真相。

新創公司應注意的法律檢查---The Legal Checklist For Startups

新創公司應注意的法律檢查---The Legal Checklist For Startups

                                 吳宜臻  律師

開公司很容易，但是新創公司要很慎重的注意到複雜且全面的法律實在不易。因此，本文列舉了一個新創公司簡易的檢查表(legal checklist)提供給各位參考，應該至少提供給創業者一個指標。

1. 新創公司的股權結構與公司類型Your Business Structure

依據公司法第2條，公司分為左列四種：一、無限公司：指二人以上股東所組織，對公司債務負連帶無限清償責任之公司。二、有限公司：由一人以上股東所組織，就其出資額為限，對公司負其責任之公司。三、兩合公司：指一人以上無限責任股東，與一人以上有限責任股東所組織，其無限責任股東對公司債務負連帶無限清償責任；有限責任股東就其出資額為限，對公司負其責任之公司。四、股份有限公司：指二人以上股東或政府、法人股東一人所組織，全部資本分為股份；股東就其所認股份，對公司負其責任之公司。

公司類型的選擇可以讓新創事業的經營者的個人資產與公司責任適當區分，而避免將來訴訟，但是，如果新創事業的行業是屬於執行業務之專業技術人員，例如，律師、會計師、心理諮商師等，或是微型工作室，則不在上述公司類型登記之列。

2. 稅務安排Get Your Taxes In Order

隨著新創事業業績成長，當然隨之而來會有稅務問題，尤其是在創業初期，是否繳稅，記帳或是按同業利潤書審方式即可，或是免開發票，這些稅務的安排，將影響新創公司後續的成長，盡早規劃，才不會讓公司陷入稅務泥沼中，甚至負責人引來額外的法律責任。

3.智慧財產權保護與布局 Intellectual Property Protection

許多新創公司在初期階段都會忽略智慧財產權的布局與自我保護，尤其是股東有以技術出資而參與團隊，或是以新創公司是科技為主要核心業務，智慧財產權的布局與權利歸屬的安排，往往獲利有所斬獲時，將成為股東或投資者關注，因此盡早安排才是上策。甚至，在與員工或是關係人間的智慧財產權歸屬，將會是重要新創公司技術團隊的人才留任關鍵。

4. 保密條款NDA’s

保密條款之制式內容，應該是在新創公司必備要件，尤其是科技新創公司。無論是在內部人員、股東或董事、甚至是外部輔導顧問，保密條款將讓新創公司之核心競爭價值可以更能立於長遠。

5. 人事聘僱合約Employee Contracts

無論是高階專業經理人、或是一般職員，甚至顧問等，究竟這些人事安排與新創公司之間的法律關係屬於何種契約，甚至有何權利或義務。由於管理勞工或受僱人的勞動法規遵循愈趨嚴格，初期經營上，人事流動但又能不損及新創公司之營業秘密與客戶經營，均有賴人事聘僱契約內容的充實來落實。

6. 經營特許之取得Get Your Licenses

有許多業務是需要目的事業主管機關之許可，營造業、環保業、醫藥業或是特殊零售等，有許多電子商務的新創公司會遺漏取得許可，誤認為虛擬通路可以不用和實體通路一樣取得許可而遭罰，因此特許的取得非常重要。

7. 隱私權政策與免責聲明Privacy Policies, Disclaimers, and TOS

有部分的新創公司需要隱私權政策及聲明，甚至內容要規定在何種條件下新創公司對消費者是有免責條款，否則一旦發生問題，容易發生嚴重法律訴訟。加上近年來電子商務發展快速，網路或虛擬通路的消費者或交易相對人，如何透過這些聲明或規範來減少風險，值得注意。

8.制式買賣銷售合約之預備Get A Buy-Sell Agreement

新創公司自設立、運營到業務上與客戶交易，甚至新創公司內部業務採購或銷售等下單、訂購、付款條件、出貨、保固甚至退換貨等，都需要事先準備或確定，而對外的買賣銷售等交易契約之條款也涉及公司履約能力，因此新創公司就必需將流程制度化與標準化，新創公司在公司治理層面可以盡早符合公司治理原則，將更容易吸引投資人信任經營者之專業與實力。

9. 管理銀行帳戶Manage Your Accounts

每一家新創公司對於公司的資金進出帳戶，應該都要事前注意，國內許多新創公司在初期出資新創階段，都流於將大股東或負責人的私人銀行帳戶與公司帳戶或金流混用，雖然對於新創公司初期公司資金調度方便，但是對於將來要再引入新的投資人，或是對於股東說明財務狀況，不易釐清，因此，新創公司初期應該區分清楚。

10. 文件及資訊保存 Not Keeping Appropriate Documentation

許多新創公司對於公司的重要稅務、財務、交易、契約、人事、制圖、企劃等文件及資料保存，在數位檔案與紙本的保存如何並重或取捨，甚至許多交易都是以電信傳真或電子郵件的方式傳送，如何有系統性地留存檔案，甚至就機密等級分類，都是有賴新創公司在初期即應該要建制。甚至，公司在知識管理愈發重視，對於經營穩定愈加有益。

11．信任專業Get your Advice

新創公司對於法律、稅務、財務、人事、技術等的專業，應該都同等重視，許多創業者都認為法律專業的引進，都是在發生糾紛後才尋求諮詢，因此適當引進外部顧問讓新創公司運作更完善。

車禍案件拋棄請求權與保險代位求償問題

小陳某個週末跟老同學聚餐，想說喝點酒不礙事，結束再騎小巷子回家。沒想到，小陳不小心騎車闖紅燈，撞傷走在行人穿越道的李爺爺，導致李爺爺達到第十二級的失能。酒駕肇事後，小陳拜託李爺爺把和解金額寫低一點，不夠的金額可以再向保險公司申請理賠。李爺爺一時心軟，不想讓年輕人負擔太重，就同意用5萬元和解，其他權利均拋棄，並當場收了小陳5萬元的賠償金。李爺爺向小李的保險人公司申請理賠時，保險公司扣除5萬元後，支付12萬元給李爺爺。小陳和解賠償後，保險公司還能向小陳代位追償12萬元嗎?

依強制汽車責任保險法第29條第1項規定，即使被保險人小陳有酒駕情形，保險人仍然必須向受害人李爺爺給付保險金，但可以在給付後，代位行使受害人李爺爺對於被保險人小陳的請求權。

因保險人代位行使的權利，是受害人李爺爺對於被保險人小陳的賠償請求權，所以如果車禍雙方自行達成和解，被保險人小陳履行和解賠償責任，受害人李爺爺同時拋棄其他權利的話，會使得受害人李爺爺的權利因和解賠償而消滅，進而影響保險人的代位追償。

因此，強制汽車責任保險法第30條規定，如果雙方未經保險人同意的話，保險人不受和解的拘束。該條立法目的，即是為了避免酒駕的被保險人用低額和解來規避代位追償。

目前強制車險的十二級失能保險金是17萬元。李爺爺既已收受小陳5萬元賠償金，則保險公司理賠時扣除5萬元後，只需給付12萬元保險金給李爺爺。保險公司如果不同意雙方的和解，可以再依同法第29、30條規定向小陳代位追償。不過，代位追償金額的計算基礎，不是理賠的12萬元，而是小陳依照民法規定對李爺爺的人身損害賠償責任金額。

告輸河底撈!海底撈一口氣註冊263個商標─商標近似性之探討

告輸河底撈!海底撈一口氣註冊263個商標─商標近似性之探討

中國大陸知名火鍋品牌「海底撈」，在日前提告一間名為「河底撈」的餐廳涉嫌侵犯其商標專利權，長沙人民法院在一審駁回，法院指出兩家餐廳名稱雖然都有「底撈」二字，但在整體字形、商標構圖及顏色等方面存在一定差異。那對於商標是否有侵權究竟要如何認定呢？

商標近似之意義係指二商標予人之整體印象有其相近之處，若其標示在相同或類似的商品/服務上時，具有普通知識經驗之消費者，於購買時施以普通之注意，可能會誤認二商品/服務來自同一來源或誤認不同來源之間有所關聯。

按智慧財產局公告施行之《「混淆誤認之虞」審查基準》，判斷二商標間有否混淆誤認之虞，共有8項應該考量之因素：(1) 商標識別性之強弱 (2) 商標是否近似暨近似之程度 (3) 商品/服務是否類似暨其類似之程度 (4) 先權利人多角化經營之情形 (5) 實際混淆誤認之情事 (6) 相關消費者對各商標熟悉之程度 (7) 系爭商標之申請人是否善意 (8) 其他混淆誤認之因素。此8項因素之參酌在強弱要求上，智慧財產局在審查時可能會因案情的不同而有所差異。其中，「商標是否近似暨近似之程度」又為商標間產生衝突時最常見之爭議。

依「混淆誤認之虞」審查基準5.2「商標是否近似暨其近似之程度」章節中明訂指出：「判斷商標近似，應以商標圖樣整體為觀察。」，應著重於「外觀設計的比對」，且審查基準中提到之審查因素進行歸納，可得出在商標設計或命名時，可初步就商標的「外觀」、「讀音」及「觀念」等方向，整體評估所設計之商標是否與已知在先申請之商標有引起相關消費者誤認之可能。然實務上，判斷商標有否混淆誤認之虞之依據其實更為複雜，在比對商標之外觀、讀音或觀念之外，仍需考慮異時異地個案之情事，綜合上開因素進行評估。參酌中華人民共和國長沙市天心區法院就海底撈商標近似爭議糾紛事件，亦無脫逸我國審查基準之要點評估：據中華人民共和國長沙市天心區法院審理之判斷來看，「河底撈」標識與「海底撈」商標雖都有「底撈」二字，但海底撈其註冊商標「海底撈」為方正華隸字體，「河底撈」標識則是藝術字構成，並且「河」字三點水部分則是呈現河流的藝術形態，「底」字其下面的點則是用藝術形態的魚的圖像構成。讀音方面「河」字與「海」字，無論是按照普通話讀法，還是按照湖南本地方言讀法，均無任何相似性。另外，河底撈餐館店舖牌匾與海底撈火鍋店舖牌匾在構圖、顏色等方面沒有相似性，且其整體結構、立體形狀、顏色組合均無相似性。在菜單方面，海底撈公司旗下店鋪主營川菜系列火鍋；河底撈則是典型的湘菜系列，綜上所情，認定河底撈餐館不構成對海底撈的註冊商標「海底撈」的商標權侵權。

有鑑於判斷混淆誤認之依據，將因個別案件案情之不同，參酌因素的強弱也有所不同，建議在最初商標設計或命名時，可透過商標檢索並尋求專業判斷，盡可能在商標設計初期時就降低與在先申請商標混淆誤認的可能性。

出賣人對於「凶宅」的說明義務

出賣人對於「凶宅」的說明義務－－臺灣高等法院108年度上字第1334號民事判決見解

「凶宅」在一般成屋交易買賣慣例上，認為雖不致在物理上對於房屋造成直接損傷或降低使用效益，但因為社會民情，一般社會民眾對於此類住宅仍多存有嫌惡畏懼之心理，則就購買者及居住者之角度而言，除將對居住品質產生疑慮外，在心理層面上亦難免因嫌惡畏懼之心態而造成相當程度之負面影響，因此，凶宅因素實際上仍每造成該等標的市場接受程度及價格低落之情事，是若房屋經認定為凶宅，應認欠缺通常效用而具有物之瑕疵。所以如果出賣人未告知房屋為「凶宅」時，在司法實務上，買受人可以依照民法第354條第1項規定：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」第2項規定：「出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」民法第359條規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」等規定，請求解除契約或者減少價金。

另外，依照內政部頒布的不動產說明書應記載及不得記載事項，也要求出賣人應敘明「本建物（專有部分）於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形，若有，應敘明。」

因此，出賣人在出售房屋時，應該敘明在出賣人「產權持有期間」是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形，若有應說明而未說明的情形，就應負民法上的瑕疵擔保責任。

換言之，導致「凶宅」的緣由，如果並不是發生在出賣人的「產權持有期間」，此時出賣人就沒有說明、查證或擔保之義務。按照臺灣高等法院 108年度上字第1334號民事判決的見解，出賣人對於「凶宅」的說明義務，限於出賣人「產權持有期間」。係為平衡買方之心理需求及賣方合理之告知義務，避免出賣人即使於不知情且查證不易之情形下，仍應就其取得房屋前數年甚至數十、數百年前所有曾發生過之非自然死亡事故，均負告知及瑕疵擔保義務的不公平。

論租賃專法—包租婆(公)該注意的二三事

近來房市又開始發燒，除了自住外，很多國人還是相信投資房地產才能保值，造成空屋率攀升，關於不動產的相關管理規定，內政部在2017年1月1日頒訂房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項，2018年6月27日生效實施的租賃住宅市場發展及管理條例(以下均統稱租賃專法)，包括：建利包租代管專業制度、協助處理租賃住宅管理事務、推動租賃住宅管理人員專業證照、要求業者必須成立租賃公司加入租賃公司、繳納保證金，以包租代管方式才能承租住宅逋賃業務，以減少惡房東/惡房客的亂象，期待透過專法有所導正。

一、押租金制度明文化

租賃專法第6條規定，租賃住宅的租今，由雙方約定，不適用土地法第97條關於城市地方土地及房屋之租金以不超過土地及建務申報總價10%之限制。加上土地法第99條第一項規定，以現金為租賃之擔保金，不得超過二個月房屋租金之總額。二個月的租金，成為收取押金的法定最高上限。

二、租賃住宅管理轉業化

由於投資型的屋主未必在房價不甚理想時脫手房屋，因此如何讓房屋可以充分收益，租賃期期間的房屋修繕、租金的催收、屋內設備破壞，透過專業管理來保障租賃雙方。租賃專法第19條就要包租及代管者應該申請公司登記，並在公司登記後繳存營業保證金，並聘僱租賃住宅管理人員，並且加入商業同業公會。非租賃住宅服務業而經營代管業務或包租業務者，禁止其營業並得最高罰20萬元罰鍰。

    三、租賃專法也管違建出租套房

經常看到有許多人在屋頂加蓋套房出租情形，租賃專法第3條明定，適用專法的房屋指以出租供居住使用之建築物。所以不限於合法登記之房屋，只要有包租代管之事實，並以居住房屋為標的，應該都會納管。所以，房客找房子，如果發現二房東或是屋主不是出租人，都有可能出面了解出租房屋的房東是否符合規定。

名人遺囑與財產信託

名人遺囑與財產信託

吳宜臻  律師

台塑集團創辦人王永慶於2008年過世已11年餘，今年5月據報導又發現有一筆1.1億銀行存款，繼承人間又陷入了遺產爭訟。當年王永慶這個國內最重要的企業家，被報導竟然沒有遺囑，很多人都深覺不可思議。但是隨著繼承然間爭產之訴訟進行，這才知道，有錢人想得和我們不同，原來王永慶沒有遺囑，但是卻已經在生前積極布局，王永慶利用信託，縝密擘劃台塑的百年大計。而繼承人包括王文洋在內跨海訴訟爭產的背後，爭的不是遺產，而是一個在稅法上不重要，但在掌控台塑集團卻最為關鍵位置的「信託資產的管理人」。其中，繼承人向美國紐澤西州法院聲請清查父親王永慶遺產，因而曝光的五大境外信託基金，超過兩千億台幣的規模，皆無指定受益人。沒有指定受益人的信託，通常指的是公益性質的信託。而這五大信託所持有的財產內容，主要多為台塑美國等海外公司的股票。難道，信託比遺囑更可以保住資產嗎？

從成立到現在，王永慶家族的兩個公益信託，所從事的公益活動支出，都只用捐贈到信託裡股票所配發的現金股利，而不會動用到股票本身。每年，再靠股票孳息，並以現金股利持續購買台塑四寶的股票，這兩個公益信託的規模不斷膨脹，更加持續強化王家對台塑集團的掌控能力。

台塑集團創辦人王永慶過世前未立遺囑，不論遺產如何分配，原配郭月蘭都優先具有可先行分得王永慶名下2分之1的剩餘財產剩餘財產差額分配請求權。所謂的「財產差額分配請求權」，是指夫妻在法定財產制關係消滅（離婚或配偶死亡）時，夫或妻現存的婚後財產，扣除所負債務後，如有剩餘，任一方有權主張平均分配雙方剩餘財產的差額。且即使被繼承人立有遺囑，也不影響配偶的這項權利。原配在獲得差額分配後，還可以和繼承人均分稅後的遺產。因此，一般家庭或家族，在掌門離世後，家族事業經常容易變的分崩離析，這大概是王永慶未立遺囑，但是卻在生前有意的安排了許多信託基金方式，以確保事業的用續，真正永續。

民法第1189條訂有遺囑之方式，分為普通方式和特別方式，普通方式包括自書遺囑、公證遺囑、密封遺囑、代筆遺囑；特別方式則為口授遺囑，口授遺囑依民法1195條又可分為筆記口授遺囑和錄音口授遺囑。，分別說明如下：

1.自書遺囑(可自由選擇公證與否)：由本人自書遺囑全文，記明年月日，並且親自簽名(民法第1190條)。自書遺囑不一定要公證，但因為立遺囑人往往不了解遺囑形式上的強制規定，以及特留份等相關規定，故還是建議至公證人事務所公證，充分確保文書效力，並依法有推定真正的效力，避免將來繼承人間之紛爭。

2.公證遺囑(依法必須由公證人公證)：由立遺囑人指定二人以上見證人，在公證人前口述遺囑，由公證人筆記並和立遺囑人、見證人一起簽名(民法第1191條)。

3.密封遺囑(依法必須由公證人公證)：密封遺囑由立遺囑人在遺囑上簽名密封，指定二人以上見證人向公證人提出，由公證人在封面記明提出的年月日和遺囑人的陳述，由立遺囑人和見證人簽名，非在親屬會議現場或公證人前不得開啟(民法第1192條)。

4.代筆遺囑(可自由選擇公證與否)：由立遺囑人指定三人以上見證人，由遺囑人口述遺囑內容，見證人中的一人筆記、宣讀、講解後，經立遺囑人認可，記明年月日及代筆人姓名，由立遺囑人與全體見證人一同簽名，如遺囑人不能簽名者，應按指印代替。(民法第1194條)

5.口授遺囑(無法公證)：遺囑人因生命危急或其他特殊情形，不能依其他方式為遺囑者，得依下列方式之一為口授遺囑：(1)由遺囑人