在房屋交易或租賃市場中，除了違章建築，另一可能大家會三思考量的標的即屬「凶宅」。買方或承租人害怕自己住進一間凶宅，每日心神不寧，屋主或房東也提心吊膽擔心自己的物件會因為變成凶宅而價值降低。故本月針對凶宅經常出現的法律問題，簡要介紹如下：

一、 「凶宅」的定義為何？

討論凶宅後續法律問題前，必須先認定到底何種狀況會變成凶宅。首先在地點上認定，為避免凶宅認定範圍過廣將影響市場交易之公平性及穩定性，依內政部過往函釋與法院實務進一步細緻化，凶宅應僅限於「買賣標的之專有部分（包含主建物及附屬建物）」。其次關於事故樣態的認定，內政部係採較嚴格的認定，需是發生「兇殺或自殺」；而法院實務則比較寬鬆，認為除兇殺或自殺以外，只要將使一般人心理產生恐懼、嫌惡，例如意外致死、自然病症狀死亡但陳屍腐爛多日者均屬之。

二、 常見問題一（買到凶宅）：買賣房屋買到凶宅，買受人能否主張民法上物之瑕疵擔保責任？

目前法院實務多數係採肯定見解，理由係我國社會一般大眾對於發生非自然亡故情事之凶宅，多存有嫌惡畏懼之心理，凶宅亦會嚴重減損房屋價格及買受人購買意願，故房屋曾發生非自然亡故情事，亦屬物之瑕疵之一種（詳參臺灣彰化地方法院98年度訴字第512號民事判決）。因此，如出賣人無民法第355條第1項規定之不負瑕疵擔保責任之情形（買受人已明知或出賣人已告知），則買受人得向出賣人主張解約、減少價金甚至是請求損害賠償責任。

三、 常見問題二（房子變凶宅）：房客自殺，屋主的房子變成凶宅，屋主得否向房客之繼承人主張損害賠償？

(一) 關於此問題，法院實務向來認為「未造成房屋本身任何物理變化，房屋所有權未受到侵害」，因此認為「交易價值貶損僅屬於純粹經濟上損失」。在請求權基礎的適用上，僅得以民法第184條1項後段：「故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者」來請求。但自殺算不算是「故意以背於善良風俗之方法」？此乃一大爭議。多數實務認為自殺屬於極端終結生命之方式，為社會所不贊同，更被視為不孝行為，難謂非背於善良風俗，且自殺行為在主觀上可能造成房屋交易價值減損已具有間接故意，故成立民法第184條1項後段侵權行為。此有臺灣高等法院103年度上更(一)字第39號、103年度上易字第805號等判決意旨可資參照。

(二) 但近期有最高法院對前開見解提出質疑，例如最高法院110年度台上字第2499號民事判決：「……然０００之燒炭自殺，通常情形係因已無意維持自己生命而出於殘害自己生命之意思所為，能否因其自殺死亡，即當然推認其有加損害於被上訴人之主觀上故意，尚欠明瞭。則何以０００之自殺行為係故意以背於善良風俗為方法，以達加損害於被上訴人之目的一節，攸關其是否應負賠償責任之判斷，自應調查審認。……」。在此判決過後，實務是否可能在不孝行為與個人自主決定權處分自己個人法益的認定光譜上做出轉變，值得後續觀察。