出賣人對於「凶宅」的說明義務－－臺灣高等法院108年度上字第1334號民事判決見解

「凶宅」在一般成屋交易買賣慣例上，認為雖不致在物理上對於房屋造成直接損傷或降低使用效益，但因為社會民情，一般社會民眾對於此類住宅仍多存有嫌惡畏懼之心理，則就購買者及居住者之角度而言，除將對居住品質產生疑慮外，在心理層面上亦難免因嫌惡畏懼之心態而造成相當程度之負面影響，因此，凶宅因素實際上仍每造成該等標的市場接受程度及價格低落之情事，是若房屋經認定為凶宅，應認欠缺通常效用而具有物之瑕疵。所以如果出賣人未告知房屋為「凶宅」時，在司法實務上，買受人可以依照民法第354條第1項規定：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」第2項規定：「出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」民法第359條規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」等規定，請求解除契約或者減少價金。

另外，依照內政部頒布的不動產說明書應記載及不得記載事項，也要求出賣人應敘明「本建物（專有部分）於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形，若有，應敘明。」

因此，出賣人在出售房屋時，應該敘明在出賣人「產權持有期間」是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形，若有應說明而未說明的情形，就應負民法上的瑕疵擔保責任。

換言之，導致「凶宅」的緣由，如果並不是發生在出賣人的「產權持有期間」，此時出賣人就沒有說明、查證或擔保之義務。按照臺灣高等法院 108年度上字第1334號民事判決的見解，出賣人對於「凶宅」的說明義務，限於出賣人「產權持有期間」。係為平衡買方之心理需求及賣方合理之告知義務，避免出賣人即使於不知情且查證不易之情形下，仍應就其取得房屋前數年甚至數十、數百年前所有曾發生過之非自然死亡事故，均負告知及瑕疵擔保義務的不公平。