某甲向房東乙承租房屋，不料房東乙因為投資失利，積欠他人大筆債務，導致房屋遭法院強制執行。某甲的權益是否會受到強制執行之影響？另外，日前新聞報導張淑晶於房屋強制執行案件，找人頭房客並偽造租約，佯稱還有房客租住，欺騙點交的法院人員，經法院依「使公務員登載不實罪」判8月徒刑定讞。究竟，在不動產強制執行程序中，甚麼樣的情況下，承租人的權益應該受到保障？甚麼樣的情況下，承租人將無法繼續使用使用房屋？以下簡要說明之。

一、按照強制執行法第99條第1項規定：「債務人應交出之不動產，現為債務人占有或於查封後為第三人占有者，執行法院應解除其占有，點交於買受人或承受人；如有拒絕交出或其他情事時，得請警察協助。」第99條第2項規定：「第三人對其在查封前無權占有不爭執或其占有為前條第二項但書之情形者，前項規定亦適用之。」；第98條第2項規定：「前項不動產原有之地上權、永佃權、地役權、典權及租賃關係隨同移轉。但發生於設定抵押權之後，並對抵押權有影響，經執行法院除去後拍賣者，不在此限。」

二、另外，法院實務上的「辦理強制執行事件應行注意事項」第五十七點：「（二）拍賣之不動產可否點交，以查封時之占有狀態為準，苟查封時不動產為債務人占有，執行法院於拍定後即應依法嚴格執行點交，不因事後債務人將不動產移轉予第三人占有而受影響。......（十）出租人與承租人訂立租賃契約後，將租賃物交付承租人占有前，經執行法院查封者，承租人不得主張係查封前與債務人訂約承租該不動產，阻止點交。（十一）第三人於查封後始占用拍賣之不動產，拒絕交出者，執行法院除應嚴格執行，解除其占有，將不動產點交於買受人或承受人外，如遇有竊佔執行標的物，恐嚇投標人、得標人、偽造借據、租約或涉有其他罪嫌時，應即移送該管檢察官依法偵辦。債務人受點交後復占有該不動產者，亦同。（十二）債務人或第三人於查封後提出租賃契約，主張查封之不動產上已有租賃關係者，執行法院宜為相當之調查，如發現其契約有冒用他人名義偽訂情事時，亦應依前款規定辦理。（十三）第三人對其在查封前無權占有不動產不爭執，或其對該不動產之租賃權業經執行法院除去，而有第十一款規定之情事者，亦得依該款規定辦理。」

三、承租人對於法院強制執行的房屋，是否有繼續使用的權利，須視法院是否可將該房屋點交而定。如果法院有權執行點交者，承租人之權益，即受到影響。法院是否執行點交，綜合上開規定及實務上之應注意事項，可概略得知，如果承租人是在查封之後，才成立租賃關係者，法院將來在房屋拍定後，均會執行點交，此時承租人就不能再繼續使用該房屋，只能向房東另外請求損害賠償。如果查封之前，承租人已經成立租賃關係，但該租賃關係屬強制執行法第98條第2項之情形，法院可依法除去的話，此時，承租人也不能再繼續使用該房屋。因此，只有在查封之前，承租人已經成立租賃關係且已經實際使用該房屋之情形，法院將來才不會點交，而由承租人繼續使用到租期屆滿為止。最後，如果是偽造租約的情形，則該租約自始就屬無效之契約，當然不影響法院的點交，甚至犯罪行為人將因此負擔刑事責任，實得不償失。